美国启动复工：经济指标仍处于收缩区间

最新数据显示，自美国启动复工以来，社会活动有所恢复，大部分经济指标收缩速度放缓但仍在收缩阶段。美国驾车与步行指数分别回升至99.48、84.13，基本恢复至疫情前的正常水平;美国在OpenTable平台订餐量同比降幅收窄至92.6%。

但社会活动恢复不代表经济改善，大部分经济指标仍在收缩。美国5月Markit制造业与服务业PMI分别为39.8%、36.9%，虽然较前值有所回升，但仍处于收缩区间，只是收缩的速度在放缓;美国5月Sentix投资信心指数为-36.8，较前值(-39.1)仅略有回升;纽约联储每周经济指数(WEI)为-11.1%，前值上修至-10.2%，收缩速度放缓但仍在收缩阶段;美国红皮书商业零售销售同比下降9.5%，较前值(-7.5%)回落，从趋势上看，最近几周该指标下降速度较4月有所放缓但仍在负区间震荡;美国ABC News消费者信心指数从35.8下降至34.7。

房地产市场率先复苏，引领经济重启

方舟海外置业专家观察到美国房地产市场已经领先大部分经济指标复苏。MBA购买指数自4月10日以来触底回升，现已经连续回升5周并达到近年同期高位;美国5月NAHB富国银行住房市场指数从30回升至37。

根据Redfin提供的数据，经季节性调整后的购房需求比疫情爆发前的水平提高了16.5%。而中国当时的情况是，启动复工后，30大中城市商品房销量、发电耗煤量、拥堵延时指数几乎是同时触底回升，并且30大中城市商品房销量恢复速度慢于美国。

我们认为中美之间出现这种差异的一个重要因素是美国为了应对3月的股灾加快了降息步伐，美国30年期抵押贷款固定利率达到1971年以来新低，低利率刺激了美国居民购房情绪，而中国房贷利率基本保持平稳。

房地产或是2020年美国经济关键支撑

美国2020Q1经济数据有一个细节是，虽然经济步入衰退，但房地产投资环比折年率达到了21%，为2013年以来最高，说明在封城之前，美国房地产景气度比较高。1967年以来，美国房地产投资增速存在8-10年的周期，最近一轮周期从2009年中开始，到2019年中历时10年，同时，2019年中以来房地产投资增速从底部快速回升，因此，从统计意义上讲，美国新一轮房地产投资周期可能已经开启。

从逻辑上讲，利率领先房地产投资增速。2019年以来抵押贷款利率的快速下行推动了美国房地产市场回暖。鉴于美国2020年Q1-Q2处于衰退期，经济的恢复需要时间，即便未来一段时间财政支出、经济好转等因素阶段性拉升利率，但美联储仍然可以通过YCC、QE等工具来压低利率，以保证美国经济顺利复苏，利率可能继续维持低位，年内房地产市场继续回暖的环境良好。

此外，金融危机后，美国居民不断去杠杆，资产负债表相对健康，目前加杠杆空间充足。截至2019年末，美国居民杠杆率、住房自有率、居民总资产中房地产占比分别为75.4%、65.1%、24.4%，距离金融危机时期高点仍有较大距离。