在美国购屋可能常常会听到这些术语：主要房产、次要房产、投资房业，但是它们之间有什么真正的区别吗?与您又有什么重要的关系吗?其实主要房产和次要房产之间有很大的不同，特别是如果您需要为其融资。这两种方法都是通过捕捉真实资产升值来逐步积累财富的绝佳方法，但是，两者都有固有的风险和费用，在购买时应仔细考虑。

1. 什么是主要房产、次要房产、投资房产

当您购屋在填写抵押贷款申请时，系统会要求您说明您打算使用该房产的意图。换句话说，您必须声明它将是您的主要房产、次要房产还是投资房业。这似乎是一个很小的细节，但请务必如实回答这个问题!因为这不仅决定了您有资格获得的贷款类型，还会因为您申请中故意的虚假陈述可能构成抵押贷款欺诈。为确保您正确回答此问题，以下是您需要了解的不同类型的属性。

◆1-1 主要房产 primary residence

主要房产顾名思义就是指您居住的主要住所，您的主要房产可以是您一年中大部分时间居住的公寓或其他形式的财产。主要房产的抵押贷款更容易筹集资金，也更容易获得，所以往往有资格获得最低抵押贷款利率，通常具有较低的首付要求(低至3%)，您还可以使用各种抵押贷款计划，包括常规贷款、VA贷款、FHA贷款和USDA贷款。

◆1-2 次要房产 Second Homes

次要房产是您打算在第一套房屋之外还打算在一年中居住的另一套房屋，通常次要房产也可以用作度假屋。尽管这不是您的主要住所，但您可能会在一年中的某部分时间内占用该房产，可能是在周末、节假日或某些季节。在大多数情况下，次要房产必须位于远离主要房产的地方，才能被视为第二居所，至少50到100英里。当第二套房屋离主要住所太近时，抵押贷款人可能会将其归类为出租房屋。但是，这并不是一成不变的规则。例如，您可能住在内陆，并且在海滩附近30英里处有第二个家。

不过，次要房产确实会为您带来风险，如果您遇到资金问题，则更有可能在您的主要房产抵押之前停止在次要房产的抵押。因此，次要房产的抵押贷款利率往往略高于主要房产，而且首付要求也会更高。

◆1-3 投资房产 Investment Properties

投资房产是仅以产生租金收入为目而购买的房地产，这包括度假屋，固定和翻转房屋或每月收入的房屋。投资房产是补充或赚取被动收入的绝佳方法，但它们也具有较高的风险。因此，投资房产抵押贷款通常是三种房地产占用类型中最高的利率，也会有信用评分要求和流动资产要求， 您还可能需要至少20%的首付。

投资房产可能是融资方面最具挑战性的，购买投资房产意味着更少的借贷选择，批准投资性房地产贷款的准则可能会因贷方而异， 同时您也必须在纳税申报单上报告出租房产产生的所有收入，因此比较所有抵押贷款方案并确定最适合您贷款的贷款人是很重要的。

2. 次要房产、投资房产的区别

次要房产、投资房产这两个术语在许多可能成为度假屋购房者和房地产投资者的人中并不为人所理解，这些术语很重要，因为次要房产和投资房产都涉及税收和贷款，因此您需要了解它能如何适用于您。考虑到这一点，我们先依照资格要求来说明两者之间的差异，再依照房贷利率和首付来区别这两个词之间的区别。

◆2-1 资格要求

为了有资格获得次要房产的抵押贷款，贷方将希望看到您有足够的收入来支付次要房产的付款以及主要套房的现有账单。有一些贷方甚至可能要求您有足够的储备金，以支付您在两个房产上最多六个月的所有付款。投资房产抵押所需的资格相似，但也可能需要您证明物业管理经验的历史。无论是次要房产还是投资房产，都将比主要房产面临更大的障碍。，相比之下，对您的主要房产的承保要求是慷慨的，甚至可能允许首次购房者为部分首付要求提供资金。

◆2-2 房贷利率

借款人可能会像在购买次要房产时一样，对投资房产的抵押收取更高的0.50%至1.00%之间的费用。这是由于人们认为投资房产面临更大的风险，因为人们更愿意抛弃比度假屋更经济困难的商业企业，因此投资房产的抵押贷款利率比次要房产更高。

投资房产和次要房产都比主要房产具有更高的利率， 放贷人通常认为借钱给别人作为主要房产的风险较小，因为当生活安排受到威胁时，他们不太可能会保释自己的款项。相比之下，次要房产和投资房产对贷方的风险更高，借款人更有可能放弃对投资房产的付款。与投资房产相比，放贷人通常对次要房产提供更宽松的条款和更低的资格要求。对于次要房产和投资房产，您会发现贷要求将比主要住房的贷款更为严格。

◆2-3 首付

投资房产所需的首付比次要房产更高， 为了说明银行认为他们会招致的额外风险，他们要求买方在购买时承担更高的股权。虽然次要房产的首付要求可能低至10%，但贷款人对投资物业的要求可能意味着买家将需要支付接近房屋价值20%至25%的首付。

同时，第二套房和投资物业的首付要求几乎总是比主要住宅要高，后者可能需要FHA住房贷款的首付低至3.5%。

3. 如何为次要房产、投资房产融资

如果您要支付现金，则可以跳过此部分。但是，如果您需要抵押新房产，则应该知道，为次要房产或投资房产筹集资金与为主要居所筹集资金有很大不同。而且，尽管次要房产和投资房产的抵押有一些相似之处，但也存在一些关键区别。

通常，为次要房产融资比投资房产要容易得多。您可以找到次要房产抵押贷款，其利率可与主要房产的市场利率相媲美，信用条件通常相似，并且只要您的收入证明两种抵押的合理性，次要房产抵押贷款在大多数情况下都是非常简单的过程。

另一方面，投资房产抵押贷款通常更难获得资格且价格更高，贷款人通常对投资房产有较高的信用评分要求，并且通常会收取较高的开办费。话虽如此，在获得投资房产融资资格方面有一些优势。与次要房产不同，您可能可以使用一些预期的租金收入来帮助您有资格获得投资房地产抵押贷款。

4. 总结

在涉及融资和税收方面，区别次要房产和投资房产非常重要，因此请确保如果您打算使用次要房产融资，则要符合贷方对次要房产的定义。并且一定要咨询合格的税务专家，他们可以在开始纳税申报之前准确告诉您如何处理租金收入以及如何处理其他税务问题。