一、葡萄牙地产市场现状

最近几年的房地产市场已经成为葡萄牙经济的真正金矿，创造了数万个就业机会，增加了外国私 人投资，从而增加了政府的税收收入。自 2014 年欧债危机之后，建筑业也在蓬勃发展。得益于当 地的贸易，主要是旅游业，以前被忽略的地区现在也正在恢复活力。 根据数据，2019 年外资投资于葡萄牙房地产的规模超过了 340 亿欧元。

2018-2019 年欧洲房价涨幅

根据欧盟统计数据，2018 年至 2019 年，葡萄牙平均房价涨幅达到 10.1%，位于欧洲第四。(图 表 1) 尽管葡萄牙的房地产价格保持上涨，但与前一年的数字相比，已经有可能出现下降的初步迹象 (图表 2)，市场对此表示欢迎，因为这表明房地产价格水平更加平衡和稳定。

葡萄牙房价变动比率

疫情对葡萄牙地产市场的影响自从 1 月份欧洲报告了大量冠状病毒病例以来，封锁措施和财政不确定性已经完全改变了公共支出习惯和行为。由于病毒的持续传播，全球住房危机的可能性一直是许多国家讨论的话题。然 而，葡萄牙注意到，尽管全球大流行病十分严重，但自 2020 年 2 月以来，房地产的要价仍在上涨。

根据葡萄牙最大的房地产经纪商报告称，葡萄牙各地的房价上涨了 12%，这表明，尽管爆发了冠 状病毒危机，葡萄牙的房地产市场仍保持弹性。在售房产平均要价从 2019 年 3 月的 316,629 欧元 上升到 2020 年同期的 354,757 欧元。 不出所料的是，里斯本和阿尔加夫区、法罗等受欢迎的地区都是平均售价最高的地区，分别为 573,021 欧元和 454,030 欧元。在租赁市场方面，报告称，自 2020 年 2 月以来，每月房价略有上涨。全国的平均租金为 655 欧 元，而三月份为 660 欧元。里斯本和布拉加等地的租金价格上涨，分别增长 2.4%(1,595 欧元)和 3.4%(763 欧元)。里斯本和波尔图是葡萄牙最大的两个城市，平均租金最高，分别为每月 1,595 欧

元和 1,156 欧元。 那么，什么原因使葡萄牙的房地产市场在此时全球性的公共卫生危机中打败了所有悲观预期，保 持了如此强劲的韧性呢?

二、葡萄牙吸引大量海外投资者和移民

英国“金融时报”表示，葡萄牙之所以吸引移民，是因为它是一个和平的国家，外国人可以免税。 它还声称，这有助于国家与低出生率作斗争。据英国“金融时报”报道，葡萄牙对外国人的开放心 态、无民粹主义的分裂社会以及提供税收减免的居留计划，使葡萄牙成为移民的避风港。葡萄牙 的犯罪率在欧盟国家中最低是说服外国人移居葡萄牙的主要原因之一。 *葡萄牙非常住居民(NHR)身份为那些为纳税目的而在该国定居的人提供税收优惠，使他们能够 连续 10 年享受税收优惠。

报纸建议说，这是一种共生关系。分析师表示，对投资者来说，“在政治日益不和谐的时代，人们 认为葡萄牙的社会安宁与其商业环境、熟练的劳动力和有吸引力的生活质量，都是一种竞争优势。”

黄金签证签发数量

葡萄牙黄金签证签发数量

对葡萄牙葡萄牙黄金签证签发数量来说，移民是为了解决出生率低、人口老龄化和葡萄牙公民人数减少的问题。总理安东 尼奥·科斯塔说，移民对解决人口危机至关重要，并希望促使欧洲动员起来反对民粹主义和仇外心 理。 根据去年 6 月份 RIFA(葡萄牙移民局)数据显示，有超过 43 万的外籍人士生活在葡萄牙(占葡 萄牙人口总数 4%)。来自于巴西、英国、法国、美国和中国的投资者占 2018 年葡萄牙房地产投 资总额的一半。平均而言，每位投资者大约花费了 42.55 万欧元。

三、世界各国投资葡萄牙房产主要原因

语言并不是巴西人蜂拥到葡萄牙的唯一原因。他们国家的政治、社会和经济不稳定是导致他们购 买葡萄牙房产的主要因素。由于大多数巴西人都是带着家人和孩子来的，所以公寓里的两三个卧 室的公寓是他们的首选。接近学校、社会服务和工作也是重中之重。在里斯本找两三个卧室的公寓。

近几年来，40,000 多名法国人来到葡萄牙享受税收减免，尤其是历史、建筑和建筑魅力、阳光、 海洋和令人惊叹的食物。在南部地区，特别是阿尔加维地区，法国人更感兴趣的是靠近海洋的地 区，那里有成熟的法语社区。 移居葡萄牙的英国人可以分为两类：退休者和投资者。第一种人群主要是 50 岁以上的夫妇，将葡 萄牙作为第二家园永久居住或者每年生活若干月。这些居民主要在寻找 40 万至 100 万欧元不等 的房产。首选的位置是阿尔加维，但在里斯本中部和波尔图仍然有相当大的需求。住在海滩或乡村，附近有高尔夫球场和餐馆的地方是他们的首选。 在过去的几年里，出现了第二种情况：年轻的专业人士希望在葡萄牙投资或经营房地产，这是因 为有吸引力的税收优惠以及良好的投资回报。这些投资者的年龄在 25-44 岁之间。 除了即时利润、租金收入或住房增值等因素外，在 2019 年，一些经济原因也促使全球投资者购买海外房地产：

英国脱欧;

特朗普政府执政;

中美贸易战导致中国买家寻求其他投资目的地;

人们对西班牙和葡萄牙这样的国家越来越感兴趣，这些国家提供了较低的房价和良好的生活质 量。 与英国脱欧有关的地缘政治担忧减缓了欧元区的增长(从 2018 年的 50%降至 2019 年的 37%)，贸 易紧张局势加剧，短期投资计划减少(从 2018 年的 35%降至 2019 年的 27%)。尽管如此，在建立 业务和投资海外房地产方面，欧洲仍然是世界上最有吸引力的地区。 在葡萄牙，里斯本市仍然是 2020 年房地产投资的十大目标。然而，随着周边城市争相获得应有的关注，投资者对这个国家其他地区吸引力的看法正在逐渐转变。老牌投资者们已经做出了一些改变，对他们来说，这些地区看起来更有希望。

葡萄牙还在培育一种创新文化，为该国的数字转型打开大门。与其他欧洲城市相比，里斯本的开发项目比其他主要城市更物有所值，而且写字楼和房价也更便宜，因此在该国建立的企业越来越多。因此，投资者意识到，在旅馆、住宅和零售等部门仍有几种类型的房地产投资。

葡萄牙的房地产价格在疫情影响下仍然坚挺的另一个原因是，葡萄牙房地产市场仍是过去十年中 最好的几年，因为尽管房地产价格持续上涨，但该行业仍受到本国房地产(尤其是外国投资)的推动，因为葡萄牙的房地产价格与伦敦和巴黎等城市的房价相比，与欧洲其他主要国家相比，仍然非常低，具有较大的上涨空间。(图表 5)欧洲主要国家房价欧洲主要国家租售比

欧洲主要国家房价

欧洲主要国家房价欧洲主要国家租售比

葡萄牙房产的租售比可以达到 18(中国是 48)，因此，在如今全球为应对疫情而采取有史以来规

模最大的货币刺激政策的背景下，葡萄牙房地产投资是对冲通胀风险不错的选择。

四、葡萄牙投资移民政策

政策：2012年10月，葡萄牙外交部颁布法，允许非欧盟国家的公民，通过在葡萄牙投资取得“黄金居留许可证”或“黄金签证”，可在申根区域内自由通行。

投资方式见下图

投资方式

这里讲解下50万欧不动产，50万欧指的新房，35万欧指的是有20-30年房龄的老房子，不过欧洲这边比较注重文化，老房子是很受欢迎的，大多在一些市中心一些区位。

申请条件

申请条件

主申请人

年满18岁

非欧盟国家公民

所购资产持有人

购买私人健康保险(据递交地点定)

无犯罪记录

附属申请人主申请人

主申请人合法配偶

18周岁以下子女

18周岁以上未婚、在读、经济不独立子女

附属申请人可以与主申请人一起或者随后递交申请。

主申请人及其配偶双方父母

区别与其他欧盟国家优势

1.最大的优势就是没有移民监，五年一共住35天，考过葡语A2就可以选择入籍或者永居

2.可以一家四代移民

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