马尼拉是菲律宾首都圈，拥有菲律宾绝大多数资源，也吸引了许多来自菲律宾的优秀人才。马尼拉有2400万人口，是世界上人口最稠密的大都市之一。其人口规模已经相当于中国的一、二线城市(但土地面积要小得多)，远远大于其他东南亚城市。

在人口密度如此之高的城市，其房地产开发有哪些特点?未来的潜力是什么?下面来看方舟海外置业专家做一个全面分析。

01房价上涨空间大

自2017年下半年以来，马尼拉房价加速上涨。现在在马尼拉，房价正在稳步上涨。

过去20年，马尼拉经历了两次房价下跌，一次是98年后，另一次是2008年后，但复苏速度非常快。在2008年全球经济危机中，马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势，但房价下跌持续不到两年，最大的年跌幅只有6%。

过去四年，马尼拉的公寓价格一路上涨，2017年第四季度和2018年第二季度涨幅最高，同比分别上涨14.2%和9.1%。2018年第三季度，马尼拉物价同比上涨6.8%，而非首都地区物价仅上涨2.2%。

在供需方面，马尼拉的房地产市场仍然相对健康。每年售出的公寓数量稳定在4万多套，过去4年平均每年供应约3.5万套，仍然供不应求。

房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)表示，2019年上半年，菲律宾房地产业充满乐观情绪，“未来只会继续保持良好的前景”

与东南亚其他城市相比，马尼拉的价格优势依然明显。与近年来炙手可热的泰国曼谷和越南胡志明相比，马尼拉的价格仍有较大的上涨空间。

02租金回报率排名第一

马卡蒂和BGC的租金和房价在马尼拉最高，但租金较高。

由于马尼拉土地有限，但对人口和办公空间的需求不断增加，租金不断上涨。

所以这里的租金回报率很容易达到7%，有的甚至高出8.98%。

菲律宾一直处于东南亚租金回报率的前列，菲律宾首都马尼拉是东南亚主要城市中租金回报率最高的城市。

03高端公寓市场需求旺盛

除了本地人的需求外，近年来不断涌入马尼拉的外国人也带动了高端公寓的需求。

2018年马尼拉高端公寓租金回报率约为5.1%，预计2019年仍将保持较高水平。

据彭博社报道，仅在2017年，就有10万外国人涌入马尼拉。随着更多基础设施项目的开工和更多外资的投入，马尼拉的高端公寓将继续受到需求。

目前，马尼拉的高端公寓主要集中在马卡蒂CBD地区。高力国际预测，2019年高端公寓均价将升至40万比索/平方米(约51583元/平方米)。

高力国际分别比较了亚洲主要城市高端公寓的租金回报率。马尼拉高端公寓的租金回报率仅次于雅加达和胡志明。

但是，由于高端公寓普遍较大，房屋总价也较高，租金回报率也低于中小型公寓。小户型的回报率较高，这也是房地产市场的一个普遍规律。

04年房地产供需持续增长

马尼拉房地产的发展离不开马尼拉整个产业的发展。仲量联行(Jones Lang LaSalle)表示，离岸外包、在线游戏和旅游业推动并影响了马尼拉大城市地区各类房地产的需求，尽管近期不确定性在上升。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)表示：“大马尼拉仍对未来几年写字楼、住宅、零售和酒店业的房地产前景持乐观态度。”

第二季度，医药、食品和饮料(F&B)、时尚和护肤公司的扩张支撑了房地产增长。

“随着开发商和投资者试图利用健康的房地产市场，所有房地产行业的供需继续增长。马尼拉市区的空置率仍然很低，所有部门都可以控制。尽管空置率取决于所在地，但仍然是合理的。”

05购房特别优惠

菲律宾向35岁以上的外国人开放了SRRV签证(特别居民退休签证)。

只需提前存入菲律宾退休和移民局指定账户5万美元，房价超过5万美元也可以办理。

其性质与菲律宾绿卡相似。在此之前，一些中国家庭利用SRRV签证为子女申请华侨身份，以推进子女未来的高考布局。

06投资建议

与其他东南亚国家首都相比，马尼拉目前房价仍处于较低水平，上涨空间明显。

由于马尼拉人口和面积较大，房地产市场也更加多元化。

如果预算很小，而且你想获得稳定的租金收入，你可以在大学集中的地区选择公寓，因为马尼拉的大多数大学不提供学生宿舍;其次，帕赛区赌场附近的地区为赌场员工提供住房租金。

如果预算较高，还可以选择帕赛区或CBD区的中高端公寓，出租给当地高收入人群。

不过，需要注意的是，菲律宾的一般项目将提前3年甚至5年开始预售。未来的不确定性相对较高，存在项目未完工的风险，但购买价格越早，价格越低。

虽然现房一般需要高额资金，但风险相对较小。房子已经盖好了，可以现场查看，所以没那么多顾虑。

风险与收益正相关。如何选择取决于个人的需要和能力。