针对日本房地产投资方舟海外置业专家做以下分析：

投资策略1：人口净流入的地区房价持续增长

日本已进入高度老龄阶段，叠加少子化问题，整体人口逐年减少。

区域经济发展不平衡，人口向经济繁荣、就业岗位充足地区流入的趋势明显，而大部分地方城市人口流失严重。

东京及东京圈内城市是人口净流入最多的地区。随着人口净流入，2010~2019年东京平均房价的累计涨幅高达47%。

投资策略2：火爆入境游催生民宿热

安倍内阁上台后将“观光立国”作为重点国策，大力发展入境游经济，并大幅放宽了外国人赴日旅行的签证门槛。

日本的入境游客人数从2012年安倍上台时的836万人大幅增长至2019年的3188万人，年复合增速高达21%。

投资策略3：寻找租金收益率高的房产

日本租金收益率高的房源往往具有以下四个特征：1)离车站近;2)离市中心近;3)单位面积小的房源;4)达到一定房龄的旧房。

新房在10年以内折价速度较快，而在30年以后折价缓慢，因此购买房龄高的房子有利于对抗房屋折旧带来的房产价值下降。此外，房屋使用者往往会在意房源是否适用日本新抗震标准(1981年实施)，选择1982年以后的房屋利于租售。

投资策略4：日本房地产投资信托基金(J-REITs)

日本版房地产投资信托基金于2001年诞生，已发展成为成熟市场;目前中国国内的REITs市场仍在起步发展阶段。

J-REITs流动性高，相比直接投资房地产更为便利，同时还具备获得资本利得、高股息率的特征。

投资策略5：稀缺的东京豪宅

国际大都市的豪宅由于其稀缺性一直是全球富豪争相购入的标的。由于供给和需求有限，其交易价格有一定随机性。

在日本，富豪们喜欢购买的高价住宅有两类：1)投资性公寓，例如东京中央区、江东区近年购销火爆的高层塔楼公寓;2)自己常居住的豪宅，例如港区那些安静、私密的低层公寓或独立式房屋。

由于房产在计算遗产税时的评估价格仅为市场价格的五成左右，因此富豪通过购买豪宅也能一定程度上节约遗产税