拥有1.05亿人口的菲律宾已实实在在成为世界舞台的焦点，菲律宾正快速颠覆外国人对其的刻板印象，特别是热衷于海外置业的中国投资者。

那么房产投资，大多数投资者最关心的问题便是收益，说到收益，一个国家地区房产收益如何，最关键的因素就是当地人的房屋刚需问题。

那么作为人口超过一亿的菲律宾，住房需求究竟是怎么样的?下面来看方舟海外置业专家做一个全面分析。

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2017年和2018年的房地产市场

得益于菲律宾经济的持续强劲增长，从2010年开始，菲律宾房地产市场一直蓬勃发展。

2017年，马尼拉商业区增加了70,000多套办公和商业用房，创下新纪录。但商业地产的空置率仍然很低，约为5%。

许多中国公司，尤其是科技和赌博公司，将服务业务外包给马尼拉大都会等城市。中国投资者不断崛起，推动了房地产需求，并提高了房价。

这些公司不仅在马卡蒂(Makati)等商业区购买或租用办公用房，还为员工购买住宅物业。尽管供应增加，但离岸博彩公司对马尼拉中央商务区极低的空置率产生了重大影响。

2018年第一季度菲律宾首都地区的房屋空置率为12.4%,比起2017年第四季度的12.6%略显下降。而随着外国务工者的正面增长，据预计，2019至2020年，马尼拉的房屋空置率将下降至12%。

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马尼拉楼价

多年来，马尼拉的房地产价格持续大幅上涨。下面你可以看到马卡蒂三卧室公寓的价格同比上涨幅度：

•2017年 - 10.4%

•2016年 - 9.95%

•2015年 - 13.43%

•2014年 - 7.11%

•2013年 - 14.37%

总体而言，2017年全国平均价格上涨了5.7%，其中复式房屋的涨幅最大，其次是住宅公寓。独立式别墅住宅/附属房屋的价格略有下降。

在大马尼拉区，住宅物业价格上涨8.8%，但该国其他地区的价格上涨仅为3%。

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2018年上半年马尼拉房产市场回顾

(1)预售量增加了近30,000套(创历史新高)，预计到2019年底将超过60,000套。

(2)导致需求增长的主要包括三个方面的推动力：住菲外籍人士购房，本地白领阶层和中国投资者增加。

(3)公寓的空置率仍保持在11%的较低水平，而未来几年预计将继续维持在12%左右。

(4)马尼拉大部分地区的季度价格涨幅均超过2%，而博尼法西奥和马卡蒂等高档地区的价格涨幅约为2.8%。

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菲律宾房产市场2019年将如何表现

总的来说，菲律宾2019年的房地产市场看起来很光明，特别是如果我们看看Metro Manilla这样的地方。几乎所有主要城区的需求都超过供应，而办公室空置率则低于5%。

根据最近的数据以及之前的趋势，许多人认为马尼拉可能是投资东南亚房地产的最佳地点之一。

在过去十年中，世界上很少有国家的增长率持续保持为6-7%。快速增长的经济正在推动房地产行业，越来越多的中国投资者和公司在菲律宾经营。

我们也看到当地人的购买力不断增强。无论是办公楼还是住宅房产，离岸博彩业都是房地产市场的主要推动力之一。2018年，博彩总收入增长了9.4%，这代表了中国投资者和博彩公司支持的蓬勃发展的行业。

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菲律宾房产市场是否达到顶峰

公平地说，没有。您可能想知道，过去七年我们看到的持续价格上涨是否意味着市场已经达到顶峰?如果我们回顾一下1997年亚洲金融危机以来的价格趋势，答案应该是否定的。

当时，房地产市场经历了急剧下滑。但如果比较经过通货膨胀调整的当前价格，目前仍然低于危机前的20%。从历史上看，市场仍然远未达到历史性高峰。

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菲律宾的租金收益率有多高

即使我们假定价格会以过去几年相同的速度上涨(8~10%)，预计租金收益率仍将维持在相同的水平(6-8%)。

菲律宾在租金收益方面表现良好，所以你不必担心太多。但也不大会大幅上涨。在2017年和2018年，我们没有看到住宅物业租金大幅上涨，而Colliers预计到2020年租金最多会增加1-3%。

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菲律宾未来的房地产供应

根据仲量联行(JLL)最近发布的一份报告，许多知名开发商在马尼拉大都会和其他NCR城市开展业务，提供办公和居住房产，以满足未来的需求。

据仲量联行称，到2020年将增加约210万平方米的办公空间，其中大部分将用于马卡蒂，帕西格和达义的需求。

同样，同一报告预测2019年共有35,000套公寓单元增加。预计Pasay，Taguig，Makati和Quezon等城市的住宅单元增幅最高。

从2019年到2021年，每季度将提供8.600套公寓单元，而在此期间公寓的空置率将保持在12-13%左右。租金的增长将保持不变，直到2021年才会略有增加。

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是什么推动了菲律宾房地产的需求

●离岸公司和中国外包。

随着比索的不断贬值，来菲律宾投资变得更加实惠，并且菲律宾能够为外国公司提供大量低廉的说英语的工作人员，因而是最有利可图的市场。全球电子商务公司，呼叫中心和游戏公司等公司的需求不断增加。

注：2018年1月1美元= 49比索 2018年10月，一美元= 54比索

●持续供应灵活的工作空间。

凭借数百万平方米的办公空间，租金保持稳定，使公司和初创公司能够更轻松地扩展和运营。

●本地和外国高净值人士的数量增长。

经济增长，失业率降低，中产阶级和上层阶级不断壮大，外国人推动住宅房地产市场的增长。

●中国买家数量增加。

越来越多的中国买家为菲律宾当前和未来房地产的增长做出了贡献。据彭博社报道，自2016年9月以来，赌博/博彩市场吸引了大约10万名中国工人前往马尼拉大都会工作。

●来自海外的高汇款。

菲律宾有1000多万人在世界各地务工，他们每个月不断汇钱回来，使其成为世界上第三大外国汇款接收国。与2016年相比，2017年海外菲律宾人向其家庭汇入了30亿美元。随着比索贬值，以及外汇汇款的增加，许多家庭具备了购买和投资住宅房地产的需求和能力。

●人口红利巨大。

菲律宾现在人口超过了1亿，平均年龄却只有26岁，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动人口!而这些年轻的人口以后都将会面临结婚买房的问题，对房子的刚需需求量极大，这部分人也成为了撑起菲律宾房产市场的中坚力量。

马尼拉房产市场发展的现状似乎可以看到些许早期深圳的影子，城市规划刚刚起步，不少基建项目正在落实。

相信在不远的将来，菲律宾基础建设肯定会越来越完善，马尼拉房价的增值空间显然也会越来越大，不可估量!