澳大利亚住房市场的资本增值速度已经接近打破纪录，3月份的全国增长率是1988年以来最快的。

这种繁荣的状况是由多种因素推动的，包括创纪录的低抵押贷款利率，随着经济复苏超出预期，消费者信心激增，一系列刺激购房和建房的额外刺激措施，广告和持续走低的库存，这在买家之间产生了一种新的FOMO意识。

但是……有一些早期迹象表明，房地产市场的繁荣可能会达到顶峰。这并不是说房价会出现逆转;更有可能出现的情况是，房地产市场正经历一个峰值增长率，而资本增值的速度将在未来几个月逐渐放缓。

CoreLogic的房屋价值指数已经显示出资本增值速度的放缓

增长速度放缓的第一个明显迹象来自CoreLogic的每日房价数据。CoreLogic的房屋价值基准指标《hedonic Home Value Index》的每日更新显示，房屋价值增长率出现了明显而广泛的放缓。自三月底以来，这种趋势已经很明显了。

清除率较低

清除率也略有所下降，复活节期间的拍卖结果标志着微妙软化。加权平均清除率在3月的最后一周突破了最近的高点，达到了83.1%，之后在截至4月18日的一周内进一步下降，达到了78.6%。从历史上看，拍卖清除率与房价升值速度之间存在着很强的正相相关性。

供应商活动的增加

最近，随着更多卖家从强劲的销售环境中获利，与往年相比，上市的新产品数量也显着增加。截至4月18日的四个星期内，首都城市新增广告房产26470套，这是自2016年以来今年这个时候新上市的房产数量最多的，比五年平均水平高出17%。广告中的总库存量(即新上市加重新上市)任然很低，比五年平均水平低17.5%，这意味着购房者仍可能会感到有些紧迫感，但增加的库存量应逐渐支持购房者和买家之间的重新平衡，尤其是当买方活动随着新的供应水平上升而放缓的时候。

新住房供应量增加

随着更多的新广告库存进入市场，住房建设活动也出现了显着增加，这将逐渐增加总体供应水平。新住宅建设的批准量创历史新高，去年12月份住宅开工量比同期高出近20%，比十年平均水平高5.5%。新建筑活动的激增偏向于别墅，而非公寓，但较大的城市仍显示公寓供应过剩，去年第四季度，新南威尔士州共有46166套公寓在建，而维多利亚州在建公寓有43032套。前所未有的新住房供应渠道将需要一段时间才能完成，然而，它是在人口增长的需求最近转为负数的情况下出现的，这可能逐步造成供求之间的不平衡。

人口负增长

人口增长是住房需求的重要组成部分，由于关闭边境和海外移民停滞，人口增长自1916年以来首次出现负增长，新住房建设的增长将逐渐增加总体住房供应水平。

在国际旅行和移民恢复之前，通过人口增长恢复更高的住房需求的时机仍然不确定。 由于大约70%的澳大利亚海外移民是临时移民，因此，停滞的移民对租赁市场产生了更为直接的影响。大约有30%的移民是出于永久意图来到澳大利亚的，他们大多数人会在买房前先租房，因此对购买需求的影响是渐进的。

激励措施减少

在需求方面，澳大利亚正进入经济复苏的新阶段，财政支持大幅减少，这可能导致住房市场活动减少。可以说，推动住房需求的是HomeBuilder补助金和收入支持之类的激励措施，以及诸如印花税优惠等基于州的计划来提出的。随着这些刺激措施的到期，移民减少和负担能力限制的增加，可以合理地预计住房需求可能会受到负面影响。

更高的准入门槛

房价进一步上涨的另一个障碍是人们的负担能力。由于抵押贷款利率处于历史低位，那些已经拥有房子的人通常可以直接还贷。然而，对于那些希望进入市场的人来说，房价的增长远远超过了收入的增长，这意味着首次购房者面临越来越大的存款障碍。根据截至2020年9月的数据(考虑到从那时起澳洲房价上涨了8.2%，到目前为止情况可能更糟)，一个典型的澳大利亚家庭需要8.6年才能存下20%的存款(假设一个家庭可以存下其年收入的15%)，以生活成本最高的首都悉尼和墨尔本为例，则需要11.4年和9.8年时间才能存够这笔存款。

尽管资本增值的步伐可能已经达到顶峰，但仍然存在多种因素可能使房价带来上行压力

创纪录的低利率将持续很长一段时间，澳大利亚央行重申了他们的观点，即现金利率“最早要到2024年”才会提高。

澳大利亚储备银行的现金利率

从理论上讲，经济快速复苏的趋势和低利率可能会在很长一段时间内保持消费者的高昂情绪。情绪与住房活动之间的相关性很高;只要消费者保持乐观的心态，我们就应该会继续看到房地产市场保持坚挺。

最终，国际边界将重新开放，随着海外移民的恢复，有助于支撑住房需求。如前所述，开放边界可能会对租赁需求产生更直接的积极影响，而租赁需求应逐渐流向永久移民的购买需求。

总体而言，我们预计房价将在整个2021年，甚至很有可能在整个2022年继续上涨，只是不会以近几个月来明显的不可持续的增长速度上涨。